随着房地产市场政策的调整，2022年房地产债券波动较大。
对于房企融资，11月金融监管部门召开信贷形势座谈会，推出金融支持房地产市场“十六条”，随后是房地产融资“第二箭”和“第三箭”。与此同时，银行和资产管理公司(AMC)也加入了帮助房企脱困的行列。
从需求端看，2022年，作为房贷利率定价基准的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)已下调3次，共下调35个基点，其中1月下调5个基点，5月和8月分别下调15个基点。房贷利率、限购限售等政策也有不同程度的放松。
展望2023年，房地产债市会企稳吗？是否需要担心房地产债券兑付的违约风险？
“三支箭”齐发力
2018年，为支持民营企业拓宽融资渠道，人民银行会同有关部门从信贷、债券、股权三大主要融资渠道推出“三支箭”政策组合。2022年11月，“三支箭”同心协力。
11月21日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合召开全国商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持落实稳定经济政策措施。论坛上，中国人民银行党委委员、副行长潘介绍，在前期开展的“楼宇交房担保”专项贷款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元的贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，鼓励其支持“楼宇交房担保”工作。目前，结构性政策工具的具体操作方案正在征求商业银行意见，将于近期推出，以加快落实“物业担保”工作，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。这是信贷的“第一支箭”。
11月8日，官方网站交易商协会发布公告称，为落实稳定经济的一揽子政策措施，坚持“两个坚定不移”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进和扩大支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资的“第二支箭”。交易商协会出台的相关政策措施是“第二支箭”——对民营企业债券融资支持工具的延续和拓展。
11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥房地产投资信托基金(REITs)盘活房地产企业存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。对于这“第三支箭”，在“第三支箭”出台后，多家上市房企和房企计划再融资。
2023年房地产债券市场将如何演绎？
随着近期密集出台帮助房地产的政策，如何看待2023年房地产债券市场的表现？
汇博华工商企业部高级分析师王兴平在接受本报采访时表示，随着强力支持房地产稳定的“三支箭”政策组合，房地产外部融资环境得到改善。目前，房地产债券市场情绪得到明显提振，价格普遍大幅反弹。但未来房地产债券一级发行和二级市场的走势仍将回归行业基本面和企业信用风险的表现。市场信心的恢复将是一个缓慢的过程，只有销售回暖带来内生的现金流增长，行业才能形成正向循环。在企业层面，主要信用质量的分化已经催生了房地产债券市场的信用分层。部分财务杠杆较轻、资金弹性较好的房企信用水平将继续修复，而财务杠杆较重、流动性严重不足的房企面临的再融资环境仍不乐观。
“总体而言，房地产债务的‘最黑暗时刻’已经过去。预计2023年市场整体流动性仍将保持宽松，也将继续支撑房地产的合理融资需求。叠加房地产行业的信用风险暴露已经相当充分。预计随着销售的逐步恢复，房地产债券的发行将有所回升，市场波动性将有所降低，但市场分化仍将持续。”王兴平说。
兴业证券固定收益研究中心总经理黄卫平认为，政策利好能否扭转行业趋势，带来地产债的行情，还是要看能否看到两个确定性。第一层确定性在于促需求政策是否有效，有效带来房地产销售的拐点。第二层确定性在于信贷市场信心的稳定性。在等待两级正的确定性的过程中，反复的预期波动将是常态。选择偿付能力确定、安全认可度较好的题材，在节奏右侧交易，会是阶段性较好的选择。
穆迪投资者服务公司(Moody's Investor Services)副董事总经理钟文全对本报表示，预计在房地产行业下滑和经济增速放缓的影响下，随着风险厌恶和信贷分化的加剧，弱势民营企业仍将面临融资渠道的最大困难。尽管如此，大多数国有企业和有实力的民营企业的融资渠道仍将保持畅通。
是否需要担心部分房地产债券的违约风险？
受房地产行业下行影响，房企管理水平持续承压，房地产债券兑付压力上升。2022年以来，新增展期主体大幅增加，展期和违约债券规模翻倍。
国源证券研究报告指出，2022年，债券违约主要集中在房地产行业，国内外累计违约本金分别约为342亿元和120亿美元。在这种情况下，是否需要担心部分房地产债券的违约风险？
东方金诚研究发展部分析师唐晓林对本报表示，房地产债券违约风险的下降取决于房地产行业的走势。2022年以来，销售端和融资端双向受阻是房企面临的普遍问题。在这种情况下，房企的财务数据出现了不同程度的恶化，导致房企信用风险居高不下，很多房企信用风险爆发。目前已有不少优质房企获得融资支持，短期内信用风险有所缓解。
唐晓林指出，然而，我们仍然需要注意。第一，政策利好主要集中在少数优质房企。还有很多房企流动性问题无法缓解，信用风险居高不下；第二，为了避免正式违约，很多房企选择了延长展期期限，延长期限多为一年，这意味着2023年将面临更大的债券兑付压力。如果销售端持续低迷，房企只能靠“借钱”来“还债”，长期来看仍将面临重大违约风险。
惠誉评级(Fitch Ratings)亚太区企业评级主管施璐璐(Shi Lulu)在接受该报采访时表示，预计2023年，开发商将有520亿美元债务和5000亿人民币债务到期或转售。与2022年相比，国内债务的期限将增加40%，整体债务的期限将增加11%。由于海外资本市场持续关闭，国内资本市场仍处于初步复苏阶段，2023年偿债仍有压力，尤其是未列入政府流动性支持名单的房企，可能面临延期或二次延期的压力。
施璐璐进一步表示，预计2023年海外资本市场融资将继续受限，即使是有机会发行的国企，也可能因为海外融资成本高而选择不发行。国内债券市场受政策支持或将逐步开放。2022年，超过90%的国内债券将由国有企业发行。2023年，这个比例可能会降低，但整体发行会两极分化，国企和头部私企占发行大头。